Вопросы, ответить на которые сложно

Перепланировки регулируются как общими нормами законодательства, относящегося к недвижимому имуществу, так и множеством специальных строительных, архитектурных и иных норм и правил.

И в большинстве случаев законодательство слишком абстрактно, либо, что касается технических норм, оно регулирует далеко не все возможные ситуации. Именно поэтому решение многих практических вопросов по перепланировке (в первую очередь: «Можно ли сделать такие-то изменения или нет?») остается на усмотрение местных органов власти.

Возможны даже ситуации, когда мнения различных органов власти по одному и тому же вопросу будут различаться. Сразу отметим, что читатель может обратиться в суд для обжалования не устраивающего его решения местного исполкома.

Проведенная перепланировка должна приобрести правовой статус посредством государственной регистрации соответствующих изменений. На первый взгляд, можно решить, что происходит дублирование функций различных государственных органов (организаций), однако разберемся в этом вопросе более детально.

Так, местные исполкомы при выдаче разрешения проверяют допустимость данных перепланировок с архитектурно-строительной точки зрения (с точки зрения соответствия строительным, техническим, санитарным, противопожарным и иным нормам и правилам), а после этого также и соблюдение прав всех заинтересованных граждан, но последняя функция имеет все-таки второстепенное значение.

А вот Агентство по государственной регистрации проверяет, прежде всего, правовые аспекты: имеет ли полномочия соответствующий субъект на перепланировку, не нарушаются ли права иных граждан и др. Поэтому на практике встречаются случаи (нечасто, конечно), когда согласованная с местным исполкомом и принятая по акту приемки перепланировка затем не может быть внесена в технический паспорт и зарегистрирована Агентством по государственной регистрации.

Таким образом, при определении того, возможно ли конкретное изменение жилого помещения, необходимо принять во внимание следующее:

• допустимы ли соответствующие изменения исходя из строительных, архитектурных, санитарных и иных специальных норм и правил;
• допустимы ли соответствующие изменения исходя из норм гражданского законодательства (наличие соответствующих правомочий у инициатора перепланировки и пр.).

Следует также отметить, что по вышеуказанным причинам возможность некоторых перепланировок может установить только местный исполком при рассмотрении каждого конкретного случая.

Для получения ответа на вопрос: «Можно ли сделать такие-то изменения или нет?» следует обращаться в структурное подразделение местного исполкома, отвечающее за вопросы архитектуры и градостроительства.

Собираюсь установить спутниковую антенну. Нужны ли какие-нибудь разрешения?

Да, разрешения нужны. Самовольная установка (то есть без соответствующих разрешений) на крышах и фасадах жилых домов индивидуальных антенн и других конструкций прямо запрещена подп. 12.6 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений жилого дома. Что же касается порядка получения и вида соответствующих разрешений, то тут необходимо руководствоваться Положением о перепланировке квартир.

При этом работы по установке спутниковых антенн представителями местных исполкомов относятся, как правило, к разновидности работ по установке стационарного инженерного оборудования и, следовательно, осуществляются в порядке, изложенном в разделе «Порядок проведения работ, для которых требуются разрешение исполкома и разработка проектной документации».

Собираюсь установить кондиционер в жилом помещении. Нужны ли какие-нибудь разрешения?

Как и в случае со спутниковой антенной, разрешения и проект нужны. Работы по установке кондиционера осуществляются в порядке, изложенном в разделе «Порядок проведения работ, для которых требуются разрешение исполкома и разработка проектной документации».

Можно ли увеличить площадь санузла за счет жилой комнаты?

Скорее всего, увеличить площадь санузла за счет жилой комнаты вам не разрешит местный исполком.

Зато получить разрешение местного исполкома на увеличение санузла за счет коридора, прихожей и иных подсобных помещений шансов больше.
Работы осуществляются в порядке, изложенном в статье «Порядок проведения работ, для которых требуются разрешение исполкома и разработка проектной документации».

Можно ли присоединить к своей квартире часть подвала, чердака?

Наверняка, обладатели квартир, расположенных на первом или последнем этажах многоквартирного жилого дома, неоднократно задумывались над тем, чтобы легально присоединить к своему жилищу часть подвала под ним или часть чердака над ним.

Существуют препятствия для того, чтобы расширить свою квартиру за счет подвала либо чердака. Они предусмотрены как гражданским законодательством, так и архитектурно-строительными нормами.

Дело в том, что подвал и чердак не принадлежат на праве собственности отдельному гражданину, затеявшему ремонт. Это так называемое «общее имущество совместного домовладения».

Согласно ст. 1 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135–3 «О совместном домовладении» (с изменениями и дополнениями) общее имущество — обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования.

Не удивляйтесь, что право землепользования включено в состав понятия «общее имущество» совместного домовладения, так как в данном случае речь идет о юридическом термине «имущество», которое включает в себя не только вещи (включая деньги и ценные бумаги), но и иное имущество, в том числе имущественные нрава, в отличие от обыденного понимания «имущества» в смысле «вещи».

Общее имущество совместного домовладения принадлежит всем жильцам дома, у которых имеются на праве собственности квартиры в этом доме.

• Таким образом, подвал и чердак принадлежат всем собственникам квартир в данном доме в долях, пропорциональных площади занимаемых квартир. При этом продать или выделить в натуре долю в праве на такое общее имущество нельзя.
• Кроме того, местный исполком может не согласовать подобного рода перепланировку исходя из технических соображений.

Тем не менее ничего невозможного нет. Теоретически возможна ситуация, когда часть подвала или чердака не имеет существенного значения для обслуживания многоквартирного жилого дома и собственники квартир не нуждаются в доступе в такие места. В данном случае части указанных помещений могут быть выделены в самостоятельные изолированные помещения (с проведением реконструкции жилого дома, при необходимости) и отчуждены в собственность лицу, которое нуждается в этих помещениях.

Однако все решения в приведенном случае должны приниматься всеми собственниками квартир дома (например, если их 300 человек — то все должны проголосовать «за»). Разумеется, такая реконструкция должна быть допустима с технической точки зрения. В общем, этот вариант возможен, но маловероятен.

Можно ли построить между своей квартирой и лестничной клеткой коридор?

Существуют ситуации, когда для различных хозяйственно-бытовых нужд граждане в многоквартирном жилом доме отгораживаются от общей лестничной клетки, в результате чего образуется «прихожая» перед входами в квартиры.

При этом отгородиться можно различными способами — от более или менее капитальной кирпичной кладки и установки дверей в существующий проем до возведения перегородок из гипсокартона.

В данном случае необходимо применять правила, изложенные в предыдущем подразделе, однако нужно учитывать следующие особенности:

• лестничные клетки, площадки возле лифтов и сами лифтовые шахты являются таким общим имуществом, доступ к которому необходим более чем двум собственникам квартир. По этой причине легально «присоединить» такие помещения к квартире без согласия всех остальных жильцов дома нельзя.

И капитальность стен в названном случае значения не имеет: речь идет об общем имуществе, поэтому доступ к нему должны иметь все собственники квартир дома, а не только те, кто про-живает на данном этаже или в данном подъезде.

Если в квартире на первом этаже нет балкона, то разрешат ли его пристроить?

Для однозначного ответа на этот вопрос следует обратиться с соответствующими документами в местный исполком.

Можно отметить, что подобного рода перепланировки могут допускаться, например, только в ходе капитального ремонта всего многоквартирного жилого дома. Вполне может быть, что потребуется также согласие собственников квартир в этом доме.

Можно ли отгородить пространство под балконом на первом этаже со стороны улицы?

Собственники квартир на первом этаже иногда подумывают над тем, чтобы отгородить пространство под балконом со стороны улицы и получить в свое распоряжение погреб.

Как правило, подобного рода работы разрешаются при согласии местного исполкома и разработке проекта, то есть в порядке, изложенном в статье «Порядок проведения работ, для которых требуются разрешение исполкома и разработка проектной документации».

Можно ли соорудить камин в многоквартирном жилом доме?

В случае если речь идет о полноценном камине, который обогревает помещение за счет процесса горения (а не электричества), то, скорее всего (почти 100%), что местный исполком не согласует подобного рода работы.

Начнем с того, что при устройстве камина появляются дополнительные требования к пожарной безопасности, которые в большинстве случаев в наших многоэтажках нельзя выполнить. Кроме того, устройство камина связано с оборудованием соответствующей системы вентиляции, которая может влиять на режим работы уже существующих в доме систем вентиляции, дымо- и газоудаления, что недопустимо при перепланировках (см. раздел «Какие работы запрещены»).

Тем не менее для того, чтобы получить окончательный «приговор» по установке камина в квартире многоквартирного жилого дома, следует обратиться в местный исполком.

Можно ли объединить две квартиры по вертикали?

Возможно, у вас в собственности имеются две смежные по вертикали квартиры: одна — на втором этаже, вторая — на третьем. И вы хотели бы сделать из этих двух квартир одну. Теоретически объединить квартиры можно. Однако есть моменты, затрудняющие реализацию данной перепланировки на практике.

В частности, отсутствует специальный нормативный правовой акт, устанавливающий порядок осуществления слияния изолированных помещений по вертикали, поэтому оно осуществляется по правилам, применимым к слиянию помещений, смежных друг с другом по горизонтали.

Кроме того, местный исполком должен дать разрешение на такой вид работ при условии, что они возможны с технической точки зрения. Работы осуществляются в порядке, описанном в статье «Порядок проведения работ, для которых требуются разрешение исполкома и разработка проектной документации», с привлечением юридического лица либо индивидуального предпринимателя, имеющих лицензию на соответствующие строительные работы.

Статья подготовлена на основе справочного издания (справочник-ориентир)  «Перепланировка: советы юриста» Четвериков Д. Е., г. Минск, ООО «Агенство Владимира Гревцова», 2009 г.