Учитывая, что мы ведем речь о перепланировках, разделим все документы на жилые помещения на две категории:

• документы, содержащие техническое описание жилого помещения;
• правоудостоверяющие документы.

Технические документы на квартиру

Документом, содержащим техническое описание жилого помещения, является технический паспорт, а в некоторых случаях — ведомость технических характеристик.

Поскольку перепланировка — это прежде всего изменение технических характеристик объекта недвижимости, то основным документом на начальном этапе перепланировки является технический паспорт. Именно по техническому паспорту можно сверить фактическое техническое состояние жилого помещения с его легально существующим описанием.

Технический паспорт содержит все основные характеристики жилою помещения: наименование и назначение, адрес, общую и жилую площадь, год постройки, материал стен, описание инженерного оборудования и др. В техническом паспорте имеется также план-схема соответствующей квартиры или жилого дома, по которому контролирующие органы сверяют действительное состояние жилого помещения.

Если вы задумали перепланировку, то можете свои предложения по изменению планировочного решения помещения основывать на техническом паспорте (см. статью «Как составить план-схему и описать изменения»).

При этом следует учитывать основные требования к техническим характеристикам квартиры (см. подраздел «Квартира с технической точки зрения»). Местный исполком не разрешит изменение размера кухни, если после него кухня, например, станет меньше минимального размера или освещение жилых комнат окажется меньше допустимых норм.

Технический паспорт (ведомость технических характеристик) составляется в процессе процедуры технической инвентаризации или проверки технических характеристик объекта. Техническая инвентаризация обязательно проводится при создании объекта недвижимости (например, после строительства жилого дома), а также при каждом последующем его изменении.

Разница между техническим паспортом и ведомостью технических характеристик состоит в следующем. Технический паспорт составляется, если с вашим помещением все в порядке, то есть если помещение соответствует проекту, акту приемки, если не обнаружено признаков самовольного строительства (о самовольном строительстве см. статью «Если нарушил порядок, или о самовольном строительстве»).

Ведомость технических характеристик составляется в случае, если была обнаружена самовольная перепланировка жилого помещения. Кроме того, ведомость технических характеристик может быть изготовлена и для утверждения акта приемки в отношении не принятых в эксплуатацию «перепланированных» помещений. Фактически ведомость технических характеристик отличается от технического паспорта лишь титульным листом, а также тем, что на плане ведомости красным цветом указываются самовольные перепланировки, если они есть.

О единой форме техпаспорта

Кстати, перед перепланировкой вы можете уточнить, каковы легальные технические параметры вашей квартиры, то есть площадь, материал стен, высота потолков, планировка и прочие параметры, включаемые в технический паспорт.

Для этого надо заказать проверку технических характеристик в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. По результатам проверки характеристик (или технической инвентаризации) вам могут выдать техпаспорт нового образца, который совсем не похож на те, что выдавались в советские времена.

Дело в том, что с 1 октября 2009 года введена новая форма технического паспорта.

При ее разработке использовались принципиально новые подходы к составлению и оформлении технической документации. Главной особенностью новой формы техпаспорта является то, что она подходит для всех видов объектов недвижимого имущества. Таким образом, заранее не придется определять тип вашего объекта недвижимости (квартира в блокированном или многоквартирном жилом доме). Техпаспорта для всех объектов будут составляться по одной форме, тогда как раньше для каждого вида объекта была предусмотрена своя форма.

Кроме того, новый техпаспорт отличается от старого и тем, что в нем нет никаких таблиц с описанием характеристик объекта. Все характеристики по новой форме группируются в зависимости от того, являются ли они общими для всего объекта либо это характеристики составных элементов объекта. Важнейшим элементом техпаспорта является ситуационный план (план изолированного помещения), который содержит схематическое изображение объекта.

Документы, подтверждающие право собственности

Среди документов, подтверждающих право собственности на жилое помещение, можно назвать:

• свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации возникновения ваших прав на жилое помещение либо о государственной регистрации перехода к вам права собственности на жилое помещение. Это наиболее популярный документ, который ecть. практически у каждою собственника;
  
  
• выписку из регистрационной книги о правах на квартиру или жилой дом. Это документ, который, на самом деле, подтверждает права на объект недвижимости еще более достоверно, чем свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, но требуют его не всегда (например, нотариусы);
  
  
• иные документы, например, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации и др. Однако на практике могут возникнуть вопросы о действительных правах на объект недвижимости, и тогда придется представить документ, указанный в пунктах 1 или 2, то есть в местном исполкоме, скорее всего, попросят все-таки оформить приватизированную квартиру либо наследство в БТИ или БРТИ (отметим, что теперь это агентства по государственной регистрации и земельному кадастру (далее — агентства по государственной регистрации)).

Свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации

Чтобы объяснить, что такое свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, необходимо вначале хотя бы в общих чертах разобраться, что собой представляет государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Государственная регистрация — это подтверждение от имени государства факта наличия соответствующего недвижимого имущества, прав на него или сделок с ним. Так, регистрировать необходимо:

• сам объект недвижимости (квартира или жилой дом), точнее, его создание, изменение, прекращение существования. Если вы построили квартиру и даже сделали на нее технический паспорт, но пока ее не зарегистрировали, квартиры с юридической точки зрения не существует! Поэтому продать либо заложить ее как объект недвижимости вы не сможете. Если же вы сделали перепланировку квартиры, то вам необходимо зарегистрировать данное изменение. До регистрации изменения квартира с юридической точки зрения считается такой, какой она была до перепланировки;
  
  
• права на квартиру или жилой дом, а точнее, возникновение, переход или прекращение прав. Если вы построили (купили) квартиру, но не зарегистрировали возникновение у вас права собственности (переход к вам права собственности), то квартира не является вашей собственностью;
  
  
• сделки с квартирой или одноквартирным, блокированным жилым домом.

Государственную регистрацию в отношении недвижимого имущества осуществляют агентства по государственной регистрации. Каждая из названных организаций действует на территории своего регистрационного округа.

Так вот, свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации подтверждает факт того, что такого-то числа была осуществлена государственная регистрация в отношении вашего жилого помещения. Кроме того, свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации прав на жилое помещение официально подтверждает ваши права на объект недвижимости.

Выписка из регистрационной книги

«Выписка из регистрационной книги» — это официальное название документа, который наиболее достоверным образом подтверждает чьи-либо права на недвижимость.

В Республики Беларусь существует единая база данных, в которой содержатся сведения о недвижимом имуществе, правах на него и сделках с ним по всей территории страны (мы упоминали о ней несколько выше),— Регистр недвижимости.

Поскольку недвижимое имущество, права на него и сделки с ним считаются юридически действительными только с момента государственной регистрации, то Регистр недвижимости, в который попадают сведения обо всех зарегистрированных объектах недвижимости, содержит полную и актуальную информацию обо всех зарегистрированных объектах недвижимого имущества. Выписка из регистрационной книги документ, представляющий собой, по сути, копию определенной части Регистра недвижимости.

Выписка из регистрационной книги содержит все основные данные об объекте недвижимости, правах на этот объект и сделках с ним. Указанный документ (за исключением специального подвида, выдаваемого для нотариального удостоверения сделки) может быть выдан абсолютно любому лицу.

Для получения выписки необходимо обратиться в Агентство по государственной регистрации по месту нахождения объекта недвижимости. Будьте готовы к тому, что за выдачу документа придется заплатить 0,2 базовой величины* (далее — БВ). Помимо этого, вам понадобятся документ, удостоверяющий личность (паспорт), и адрес квартиры (жилого дома) или ее инвентарный номер.

Выписка из регистрационной книги предоставляется в течение 3 рабочих дней с момента поступления письменного заявления.

Статья подготовлена на основе справочного издания (справочник-ориентир)  «Перепланировка: советы юриста» Четвериков Д. Е., г. Минск, ООО «Агенство Владимира Гревцова», 2009 г.