Виды перепланировок

То, что мы выше называли «перепланировка», в отношении многоквартирных жилых домов имеет согласно законодательству две формы: переустройство и собственно перепланировка.

Переустройство жилого помещения - это изменение существующих инженерных систем (демонтаж, установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования) в жилом помещении и конструктивных элементов в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.

То есть если вы решили перенести ванную и изменить подводку воды, то такие изменения жилого помещения являются переустройством.

Перепланировка жилого помещения — изменение его существующего планировочного решения в процессе выполнения ремонтно-строительных работ. То есть если вы, например, сносите или возводите межкомнатные перегородки, то такие изменения являются перепланировкой.

По принципам своего осуществления все перепланировки (переустройства) в многоквартирных жилых домах можно разделить на:

• осуществляемые вне проведения капитального ремонта жилого дома;
• осуществляемые в рамках проведения капитального ремонта жилого дома.

Перепланировки вне проведения капитального ремонта главным образом включают в себя те изменения помещений, которые проводятся по инициативе собственников или нанимателей жилых помещений.

Для таких случаев законодательством специально предусмотрены порядок проведения работ, документы, которые должен представить инициатор работ, и документы, которые он должен составить в процессе выполнения работ. В данном сайте большинство статей и разделов посвящено именно этому виду перепланировки.

В случае с перепланировками, проводимыми при капитальном ремонте здания, весь процесс планируется и проводится под руководством исполкома или иного уполномоченного государственного органа.

Категории ремонтно-строительных работ

При переустройстве, перепланировке в многоквартирном жилом доме, инициированными вне процедуры капитального ремонта здания, самое существенное значение имеют категории выполняемых работ, а не отнесение соответствующих изменений к перепланировке или переустройству.

Можно выделить следующие категории ремонтно-строительных работ при проведении переустройства, перепланировки в многоквартирных жилых домах:

• ремонтно-строительные работы, которые запрещены;
• ремонтно-строительные работы, для проведения которых в обязательном порядке требуются разрешение местного исполкома и разработка проектной документации;
• ремонтно-строительные работы, для проведения которых в обязательном порядке требуется разрешение местного исполкома без разработки проектной документации;
• ремонтно-строительные работы, которые проводятся по согласованию с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, организацией застройщиков, специализированными организациями (органами), обслуживающими жилой дом;
• ремонтно-строительные работы, которые проводятся без разрешения местного исполкома, без разработки проекта и без согласований.

Какие работы запрещены

В законодательстве содержатся нормы, напрямую запрещающие проведение определенных видов ремонтно-строительных работ.

Запрещается производство работ:

• с нарушением действующих строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических требований, законодательства об охране историко-культурного наследия, об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности. Это общая норма, ссылающаяся на иные. Например, что касается нарушения строительных норм, то тут можно назвать нормы, устанавливающие требования к квартирам: минимальный размер кухни, освещенность, наличие санузла, подсобных помещений (см. подраздел «Квартира с технической точки зрения»);
  
  
• приводящих к снижению несущей способности конструкций (оснований фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, простенков, конструкций крыш и плоских кровель), а также гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций;
  
  
• влекущих за собой нарушение режима работы систем вентиляции, дымо- и газоудаления, а также нарушение и ухудшение параметров работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений. Здесь можно назвать одну из самых популярных в свое время перепланировок: устройство ниш на кухнях в пустотах вентиляционных шахт. Можно утверждать, что во многих случаях такие пиши нарушают работу системы вентиляции, и названную перепланировку исполком может не разрешить;
  
  
• по устройству жилых помещений без естественного освещения; установке перегородок, попадающих в оконные проемы;
  
  
• по установке в помещении дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет увеличение предельно допустимых расчетных инженерных нагрузок на одно помещение жилого дома. Тут в разряд запрещенных могут попасть такие перепланировки, как устройство полов с подогревом, замена батарей на более мощные или установка дополнительных обогревающих радиаторов. Дело в том, что при проектировании жилого дома специалистами рассчитываются предельно допустимые нагрузки на инженерные сети, электросети. Эти предельно допустимые нагрузки напрямую связаны с используемым при строительстве жилого дома электротехническим оборудованием (например, электропроводка, электросчетчики), инженерным оборудованием (размер и иные показатели батарей для отопления жилых комнат). В результате перепланировки может оказаться, что ваши соседи сверху будут довольствоваться холодными батареями в зимнее время, или у вас постоянно будет выбивать «пробки» из-за превышения нагрузки на сеть или по той же причине начнет греться электропроводка, что может привести к пожару;
  
  
• по изменению цветового решения фасада жилого дома. То есть запрещается перекрашивать наружные стены дома по вашему усмотрению;
  
  
• ведущих к снижению эксплуатационной пригодности конструкций здания, технической долговечности и сохранности отдельных помещений или жилого дома.

Кроме того, есть дополнительные ограничения, касающиеся отдельных категорий зданий:

• запрещается выполнение переустройства и перепланировки помещений, если жилой дом в установленном порядке признан непригодным для проживания и не подлежит восстановлению;
• замена оконных и балконных заполнений, а также устройство неотапливаемых помещений за счет остекления балконов и лоджий в жилых домах, внесенных в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь, осуществляются по согласованию с территориальным органом архитектуры и градостроительства и Министерством культуры в установленном законодательством порядке;
• переустройство и перепланировка помещений в домах, внесенных в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь, производятся по согласованию с собственником (наймодателем, органом управления жилых домов) материальной ценности, которым подписаны охранные обязательства, и на основании разрешения Министерства культуры.