Ранее речь шла о таких изменениях жилых помещений, при которых в обязательном порядке проводятся строительные работы по изменению параметров помещения, но само помещение сохраняется и новых объектов недвижимости в результате производства работ не появляется.

Однако на сегодняшний день в законодательстве есть и иные способы изменить объект ваших нрав.

При разделе, слиянии, вычленении помещений производство строительных работ не предполагается, в результате указанных процедур у вас образуется новый (-ые) объект (-ы) недвижимости.

Хотя, конечно, зачастую, чтобы осуществить раздел, слияние или вычленение требуется производство ремонтно-строительных работ, в этом случае перепланировка сочетается с названными процедурами. В количественном отношении процедуры раздела, слияния и вычленения не так распространены, как перепланировки.

Раздел и слияние применяются прежде всего к жилым домам, а не к помещениям. По этим причинам рассмотрим лишь основные моменты, касающиеся раздела, слияния и вычленения.

Правила и условия осуществления раздела помещений

Следует иметь в виду, что в данном случае речь идет не об изменении порядка пользования помещением, когда ни технически, ни юридически новые объекты недвижимости могут не обра-зовываться. В приведенном случае речь идет о разделе в смысле ст. 51 Закона о регистрации.

Раздел — такая процедура, при которой создаются два или более объекта не¬движимого имущества того же вида, что и разделенный объект, а разделенный объект при этом считается прекратившим существование.

Например, у вас есть большая квартира в частном (блокированном) жилом доме, которую вы хотели бы разделить на две. Если выполняются все условия раздела, то в установленном порядке вам изготовят два новых техпаспорта на те части жилого помещения, которые должны стать отдельными квартирами. При этом сам по себе раздел не предполагает строительства каких-либо дополнительных перегородок и др.

Раздел (так же как и слияние, вычленение) — это просто формальная, доку¬ментальная процедура. Физически ваш объект не меняется, но юридически вы оформляете его как два новых. При этом старый объект юридически прекращает свое существование.

Если при разделе требуется какая-либо перепланировка или реконструкция, то раздел производится после (или одновременно) регистрации изменения соответствующего объекта недвижимости.

Одно из главных условий при разделе — объект должен делиться на два или более объекта того же вида, что и исходный. Это означает, что если вы делите квартиру, то у вас должно образоваться две квартиры. Именно поэтому у вас могут возникнуть определенные затруднения при разделе квартиры.

Однако что касается раздела одноквартирных, блокированных жилых домов, то аналогичный вопрос не решен ни в законодательстве, ни на практике. Ведь после раздела двухквартирного жилого дома формально у вас должно получиться два блокированных дома. Но если в каждом из домов по одной квартире, то это уже одноквартирный дом. И, следовательно, нужно менять назначение объекта.

В каком порядке это делать, сказать сложно. Но в любом случае наличие по-добного рода коллизий не должно препятствовать разделу одноквартирных и блокированных жилых домов.

Следующая особенность процедуры раздела в том, что при разделе осуществ¬ляется «перенос актуальных прав» с разделенного объекта.

Это означает, что чистый раздел сам по себе не меняет прав на объект: если вы были собственником квартиры, то вы и останетесь собственником двух образованных в результате раздела квартир, если квартира была в долевой собственности, то две новые квартиры окажутся в долевой собственности. Изменить характер прав на образуемые объекты можно путем заключения соглашения между сособственниками (иными правообладателями).

Например, при разделе имущества, находящегося в долевой собственности, для того, чтобы каждому из сособственников (например, бывшим супругам) перешел в собственность отдельный объект, соответствующее условие оговаривается в договоре о разделе.

Почему нельзя разделить квартиру в многоквартирном жилом доме

Теоретически, разделить квартиру в многоквартирном жилом доме можно, а практически — нет. Формально причина невозможности раздела здесь в том, что в результате раздела должно получиться две квартиры.

Но квартира — объект, к которому предъявляются вполне определенные требования. Так, квартира должна иметь кухню. Помимо этого, имеются требования к минимальному размеру жилой комнаты в однокомнатных квартирах, требова¬ния но наличию подсобных помещений, санузла и пр. (см. подраздел «Квартира с технической точки зрения»).

А в наших привычных многоквартирных домах редко встретишь, когда в квартире есть две кухни. Поэтому, даже при наличии решения суда о разделе квартиры, находившейся в долевой собственности, вместо одной квартиры две не появляются.

За различными сособственниками в данных случаях просто закрепляются на праве пользования конкретные комнаты. Квартира же остается в общей долевой собственности.

Кроме того, раздел квартиры на две вызвал бы еще целый ряд практических проблем:

• для обеспечения доступа единственный (как правило) вход в «старую» квартиру и прихожая должны поступить в общую собственность, а это означает появление еще одного объекта недвижимого имущества (либо этот объект поступает в собственность одного лица с обязательным установлением сервитута, то есть в данном случае права прохода через чужое помещение);
  
  
• изменится общее количество квартир в доме, а значит, технические характеристики всего дома и техпаспорт на весь дом, каждой из новых квартир нужно присвоить отдельный адрес, разделить лицевые счета и многое другое.

Что может служить основанием для раздела

Законодательство предусматривает специальные правила, касающиеся лиц, уполномоченных инициировать раздел, и форм, в которых выражается желание осуществить раздел. Раздел недвижимого имущества осуществляется на основании:

• договора о разделе недвижимого имущества, являющегося общей собственностью, заключенного в установленном порядке между сособственниками и (или) лицами, которым недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления;
  
  
• решения о разделе недвижимого имущества на два или более объекта недвижимого имущества, принятого в установленном порядке его собственником или лицом, которому недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления;
  
  
• судебного постановления.

Общий порядок осуществления раздела

В законодательстве пока не существует правил, регулирующих алгоритм действий граждан при разделе помещения. Однако, как показывает практика, чаще всего используется такая последовательность действий при разделе:

• принятие решения о разделе (либо заключение соответствующего договора);
• обращение в Агентство по государственной регистрации для:
  - изготовления и согласования проекта раздела;
  - изготовления технического паспорта на созданные в результате раздела помещения;
  - государственной регистрации прекращения существования разделенного объекта, создания образованных в результате раздела объектов с одновременным переносом актуальных прав.