Вычленение, в отличие от процедур раздела и слияния, применяется только по отношению к изолированным помещениям.

Смысл этой процедуры заключается в том, что в зарегистрированном здании в качестве отдельного объекта недвижимости начинает рассматриваться изолированное помещение. То есть это помещение физически существовало в здании и до вычленения, но на это помещение не было отдельных документов (техпаспорта), оно описывалось в составе здания.

Например, у вас есть в собственности жилой дом, на него имеется технический паспорт. В доме есть несколько жилых помещений, две кухни, два отдельных входа, более или менее автономные подсобные помещения. Допустим, вы хотите продать часть дома.

Как это сделать?

Выгоднее продать автономный объект недвижимости, то есть квартиру в доме, нежели долю в праве собственности на весь дом. Для этого вам нужно как-то обособить часть помещений, кухню в отдельную квартиру.

Вот данное обособление и есть вычленение. После вычленения вы получите отдельный техпаспорт на квартиру, свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации и сможете продать такую квартиру. Пример вычленения двух квартир в блокированном доме приведен на рисунке:

КВАРТИРА 2

• Условное обозначение:
  темная линия — стена, разделяющая две квартиры.
  Рисунок. Вариант вычленения двух квартир в блокированном жилом доме

При вычленении есть ряд правил и условий, которые необходимо иметь в виду.

1. Так, вычленение помещения не изменяет характеристик здания, из которого производится вычленение, и не предполагает проведение строительных работ.
2. Если вы вычленяете помещение из здания, в котором больше нет зарегистрированных помещений, то вам придется вычленить по крайней мере еще одно помещение, чтобы общее количество помещений в здании было не менее двух.

Связано это с особенностями законодательства о совместном домовладении, необходимостью защиты прав потенциальных приобретателей вычлененных помещений.

Например, в вашем частном жилом доме вообще не было зарегистрировано ни одного помещения. Вы хотите вычленить и продать одну квартиру. В этой ситуации вам придется вычленить по крайней мере две квартиры (помещения). После продажи одной из вычлененных квартир вы останетесь собственником второй квартиры, в отношении дома возникнет так называемое совместное домовладение, то есть сам дом, подсобные помещения в нем окажутся в вашей общей собственности с собственником проданной квартиры.

А вот если бы вам разрешили вычленить и продать только одну квартиру, то тогда оснований для возникновения совместного домовладения не было бы, и вы бы по-прежнему оставались собственником всего дома.

Это означает, что формально вы можете продать весь дом целиком, вместе со всеми квартирами в нем, то есть можете перепродать уже проданную вами квартиру другому лицу. Именно поэтому одно из главных условий вычленения — наличие в здании как минимум двух помещений (с точки зрения права) после вычленения.

Статья подготовлена на основе справочного издания (справочник-ориентир)  «Перепланировка: советы юриста» Четвериков Д. Е., г. Минск, ООО «Агенство Владимира Гревцова», 2009 г.